92年度培訓科技背景跨領域高級人才計畫-國內受訓心得期中報告
無形資產估價初探－陳聯興評價師
壹、前言
貳、價格
參、影響勘估標的價格之因素
肆、估價原則
伍、估價作業程序
陸、估價方法
柒、估價報告書
捌、結論
壹、前言
個人從事不動產估價業務多年，對不動產估價稍有初步了解，但在資產估價的領域內，總覺得「無形資產」估價是一門深不可測的專業，須要相關法律、管理、技術背景才有緣一窺究竟。個人雖經了解探討，師長的指導，所知有限的情況下，希望能由有形資產估價的經驗與理論，套用到無形資產的模式中。
雖然無形係屬形而上的概念，談價值太庸俗，但總有些原理、原則或方法、技術可供依循．作價值判斷涉及科學與藝術的境界，希望能由個人已知的有形資產估價觀念，嘗試運用到無形資產估價中學習．
本報告以有形資產估價的幾個重要觀念，來探討如何運用於無形資產估價模式中，希望能有拋磚引玉之效．有形資產估價的重要觀念如下：價格、影響價格的因素、估價程序、估價原則、估價方法，作一簡單的探討，希望能得到師長、同學指導。
貳、價格
不動產估價將價格分成三種：正常價格、限定價格與特定價格。也許無形資產也可考慮引用此較嚴謹的定義。
証管會為維護投資人的權益，要求公開發行公司取得或處分資產時，必須有公正第三者的鑑價報告書，以作為申報的依據。同理，金融機構放款時也會要求鑑價報告；但常發現評估報告書的價格與市場了解的價格差異很大，出具報告書的機構也相當有公信力，不可能為收費而自毀公司品牌．但金融機構查訪市場上的價格確實與鑑定價格相差很多，為什麼？最可能的原因出在價格種類的問題。
一、不動產的價格：
1.正常價格：
指具市場性之不動產，在正常情況下形成之合理價格－不動產估價技術規則第二條第一項
依據上述條件，如果買賣雙方對市場上資訊皆了解，在無任何特殊條件背景下，依正常交易習慣（如買方付契稅，賣方付土地增值稅等），所形成的合理價格均謂之。例如，陳先生想買位於高雄市中山路與民生路交叉口附近的房屋，陳先生與賣方鄭小姐均對市場行情，不動產使用狀況了解，雙方在無特殊條件下（註參不動產估價技術規則第二十三條）所形成的交易價格，吾人可謂正常價格。例如上述位置，在民國九十二年四月份，三十層以上鋼骨結構的房屋，位於第二十五層，約一百建坪的房子，總價約1,700萬元。因為係正常條件情況下所決定的價格，謂之“正常價格”。
2. 限定價格：
指具“市場性”之不動產，在限定條件下所形成的價格。
－不動產估價技術規則第二條第二項
設不動產具備市場性，在“限定”的條件下評估出來的價值謂之。最常見的情形如下圖。
圖一
假設Ａ地係崎零地，不能單獨建築使用；Ａ地本身是有市場性的不動產，（雖不能建築使用，但至少可作放置物品，放置廣告看板等使用，故不能謂之無利用價值。）以C地所有權人或其他不相關的第三者而言，可能僅願出價１０元購買，但以B地所有權人的立場，若Ａ地與Ｂ地合併使用的限定條件下，B地的使用價值大為提高，故Ｂ地的所有權人可以用較高的價格向Ａ地所有權人購買。此限定條件下（合併使用的前提）所形成的價格謂之“限定價格”。
Ａ地對Ｂ地的所有權人而言，因為合併使用使Ｂ地的建築基地更為完整，產生更高的的效用，假設ＡＢ地的合併使用，對Ｂ地可另外增加100 單位的效益，則Ｂ地所有權人在其他條件不變下，願以100單位價格購買。相對的，Ｃ地所有權人可能覺得Ａ地一無是處，只能作簡單使用，Ｃ地所有權人僅願出價10個單位購買。此100單位與10單位相差了9倍的價格，為什麼，因為限定條件的差異不同所致。
前述正常價格與限定價格不同之問題，於估價技術規則中已規定，估價師出具之估價報告書，若有限定價格，必須同時說明正常價格，並且要將限定條件表明，以利閱讀鑑定報告人參考．
二、無形資產的價格：
無形資產是否亦需要在不同條件成就下，有不同的評價呢？這當然是見人見智，如林宏六博士主張能“買賣”就是價格。個人嘗試以上述定義來探討無形資產的價格。
1.正常價格：
即在通常使用下所形成的價格，以著作權為例，這本書由甲出版社或乙出版社發行，對書的銷售獲利差異不大（假設甲、乙的市場規摸與行銷能力大致相同），該著作權若公開拍賣，可能大家思考該著作權收益大致相當，投標的金額也相去不遠，則於公開市場上成交的價格可謂之“正常價格”。不具特殊技術的“新式樣”，如Hello Kitty新設計的式樣，大家預期產生效益大致相同，可能投標的金額亦相當，所形成的價格可謂“正常價格”。
2.限定價格：
在限定條件下，具市場性之無形資產標售，可能對甲公司而言，若取得該項專利權，可能產生100單位的效益，而願以100元購買該專利權。對乙公司而言，可能擁有該專利，可以防止他人進入市場，而得到1,000單位的收益，故願意以1,000單位購買。對丙公司而言，透過該專利權的取得，可以結合原公司的技術，不僅可以避免自己的侵權（侵害專利權），也可向他公司收權利金，更可結合原技術發展更高層次的技術，故丙公司願以10,000元購買該項專利權。就丁公司而言，該技術對丁公司目前根本無用武之地，只是“也許”有一天可能會用到，故僅願意出10元購買。上述的價格由10元到100元到1000元，10000元四種價格，何者才是合理的“價格”呢？均合理，雖然最高價格與最低價格相差有1000倍的距離，但就不同主體而言（甲、乙、丙、丁四家公司）對他們認知的效用是有差別的（如同前面圖（一）的Ｂ地主與Ｃ地主之例）而專利權是獨特的，具稀少性的，因此，對擁有者產生的價值當然有異，故願意以不同的代價購買，而形成不同的價格。無形資產之價格，大多屬限定價格。
3. 特定價格：
政府機關發展出的軟體，雖然政府可能將之出售，但於國防機密使用的防毒軟體，可能在短期間內是不可能出售的。不具市場性“智慧財產權”所形成之價格謂之特定價格。
二、價格之決定：
1.綜合上述之探討，吾人知道，具市場性的無形資產評估，必須先界定該資產在鑑價時有無“限定條件”方可進行合理性的評估。而，何謂正常情況下呢？通常經濟學家的定義為完全競爭市場。即公開市場，資訊完全，交易相對人，人數眾多。
個人以為，以現代之資訊發展程度，只要在公開市場上拍賣即可能達到所謂“正常價格”之程度，如上海的“技術交易中心”－（註，雖不中亦不遠矣）。而限定條件需要考量該無形資產對特定主體的受益程度（或避免受損程度）應以個案探討為宜。
2. 在不動產估價技術規則第七條中“不動產估價，應註明其價格種類，其以限定價格估價者，應敘明其限定條件，並同時估計其正常價格”，即說明，估限定價格時，應將無形資產在何種限定條件成就之前提下，該無形資產價格為多少，通常限定條件都以
(1).假設該無形資產由ＸＸＸ公司使用。
(2).在景氣預測ＸＸ條件下。
(3).產業發展前景如何。
(4).技術能產生ＸＸ收益。
……等等條件成就下，則該無形資產價格為ＸＸＸ元。並且註明若限制條件不成就之前提下，一般正常價格為ＸＸＸ元。如此較符合一般估價的原理原則。否則，每個人估出來的均是限定價格，Ａ估價師運用甲前提估1000元，Ｂ估價師運用乙前提估50元，各方均持己見，也都有理論基礎，似乎永遠無法訂出合理的統一價格，有估等於沒估，或估價師只知配合客戶，運用假設來配合估價，亦非估價業之幸。
參、影響勘估標的價格之因素
一、 依林英彥教授，「不動產估價」一書中提到的，影響不動產價格的三大因素：一般因素、區域因素、個別因素，茲分述如下：
1.一般因素：指對不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、 社會、經濟等共同因素。如政府的勞工、住宅政策，低利貸款政策、貨幣供給額 的增減，重貼現率的改變等。
2.區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。如捷運站的設置，公園的開闢，焚化爐的興建等正面、負面因素，進而影響整體區域不動產價格。
3.個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素；如緊臨淡水河，景觀良好，生活便利佳，近學校，高壓電塔旁，高架橋旁，路沖……等良好條件或不良因素。
二、依此分析原則由上而下如圖形（二）
於無形資產評價模式中，吾人嘗試以總體因素，產業因素，表達相同的概念。
圖二
1.總體因素：指對無形資產市場及其價格水準發生全面影響之政治、社會、經濟、科技等共同因素。政治面如政府對某項產業的輔助措施或管制政策。經濟面如景氣狀況、貨幣供給額、利息水準等
2.產業因素：指影響特定產業價格水準之因素。如塑膠業的整體產業發展趨勢，重大的技術進步等；對產業價格水準產生全體影響的因素。
3.個別因素：指無形資產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。如以權利金而言，如收取的方式、金額、期限、特別約定事項等等影響個別交易價格的因素。（參數較多，尚持續努力中）
肆、估價原則
不動產價格的形成，主要是由不動產的效用，稀少性及有效需求而形成。經過各種學者的論述主要可分成下列幾項，也許可作為無形資產估價的參考。茲以美國不動產估價師協會（American Institute of Real Estate Appraisal；簡稱AIREA）出版的The Appraisal of Real Estate中列舉的原則說明
一、需求與供給原則（Principle of Demand and Supply）
不動產的價格形成主要係由供給與需求雙方合意而達成均衡價格。但因不動產具有獨特性及未來發展的變動性，故不動產的價格不能完全由供需雙方,單純的交易觀點決定，尚需考慮以下的預測原則及變動原則。但基本上，價格的決定仍由於供需雙方對“效用”、“稀少性”、“有效需求”的認知而決定市場價格。
運用於無形資產估價時，可考慮供給者與需求者雙方對該勘估標的技術之認知程度，勘估標的之供給與需求狀況，而決定適當的價格。如某項技術供給者僅一位，而需求者眾多，且對需求者的效用很大，所交易的價格可能頗高；相對的，若供給者眾而需求者少，交易價格可能較偏低。
二、變動原則（Principle of change）
分析不動產價格時，必須分析該不動產之效用，稀少性及有效需求，而以上的因素，隨著時間變化而改變，對價格影響當然有所差異，所謂一日三市，向之所欣，俯仰之間已為陳蹟。對價格的掌握，宜充分注意變動原則，對於估價報告書的內容宜註明“估價日期”以確定估價時點上，該勘估標的之價格。
無形資產運用上，隨著影響勘估標的之一般因素，產業因素與個別因素變動時點不同，對技術價格的評估而有所差異。CD-R的製造技術也許在十年前是非常高價的技術，但隨著時間的變動，雖然仍有相當的價值，但已不復當年的價值了。再二十年後呢？可能價值趨近於零了。今日的某項生物技術可能限於配套技術未成熟而較無實用性，但五年後，可能會是當紅天價的技術。故估價時宜考慮變動原則。
三、替代原則（Principle of Substitution）：
在合理的經濟思考下，相同效用的不動產，以價格較低者，優先被使用；在相同價格條件下，以效用較高者，優先被購買。此為市價比較法的基礎原則。不動產雖然“獨特性”（全世界唯有一個），但其效用亦具替代性。故效用相近者，價格亦趨於相同。吾人作價格判斷時，只要能找到可比較的標的，即可經過適度的修正，而決定勘估標的之價值。
運用於技術鑑價時，可參考該項技術可產生多少的淨收益（或自由現金流量，或買入後可減少公司多少的損失，或其他效益）而與已知市價的比較標的作比較，求出該項技術之合理價格。
四、最有效使用原則（Principle of highest and Best use ）
由於不動產具有用途之多樣性，通常合理的經濟思考應當以發揮最高使用價值為原則。故評估不動產價值時，不宜僅考慮目前的使用效益，亦應將該勘估標的在最有效使用前提下，衡量其收益金額，收益之穩定性、收益之持續性等資料作一完整研判。如市中心之農業使用土地，可能僅產生少許的蔬菜採收效益，但如作收費停車場，效用可能較大，興建辦公大樓出租他人使用，可能產生更大的收益。評估時宜以正常、合法、持續的使用，能產生最大收益為前提，所產生的效益，作為評估的基礎。
運用於技術鑑價時，宜考量該技術運用於各種不同領域的可行性，再將運用於不同領域產生的效用予以加總而得出最適的價格。二位以上，受過完整訓練，有經驗的估價師在評估一項無形資產價格時，可能價格相去很多，最可能發生問題的地方在“最有效使用”的預測不同。甲估價師可能認為某項技術能適用於A、B、C三種領域，而乙估價師可能認為某項技術僅能適用於A領域。由於適用範圍的差距，致使估價的“最有效使用”前提不同，產生的估值可能差一倍，甚至十倍以上。在一定界限使用當中，如何選出最有效使用，這需要配合估價師對產業、產品、技術的深入了解，並且配合均衡原則、收益分配原則、貢獻原則、適合原則、競爭原則以作為判斷。
五、均衡原則（Principle of Balance）
不動產的價格受土地、資本、勞力及經營等四項生產要素組合所影響。各項生產要素的組合適當，才能產生最適的組合（或最低的生產成本）。在土地成本低的地方，宜多用土地少用勞力、資本，故蓋透天大別墅。在地價較高的市中心，宜多用勞力、資本，以使該土地加建物產生更大的效益，故宜蓋高樓大廈。若在地價低的地方蓋大樓，不論市場接受度如何，要素的配置遭扭曲，內部之均衡即遭破壞，使該不動產未能達到最有效之使用。
運用於無形資產，如某項高深而複雜的技術僅能配置於售價較低的產品上，則該項技術的價值必然較低；若該項技術能與其他技術互相支援，而配置於售價較高的產品上，該項技術的價值必然有較高的評價。均衡原則不見得完全適用於無形資產的評價模式中，原因是某項新技術可能在A產品上使用，且可運用於B產品、C產品等。不若不動產的運用，僅能運用於A用途或B用途（A、B用途通常僅能擇一而不能同時擁有，若蓋透天別墅，就不能於同一塊土地上蓋高樓大廈）。
六、收益遞增遞減原則（Principle of Increasing and Decreasing）
生產要素的持續投入，使得邊際報酬隨著投入要素的遞增而遞增，超過臨界點後，邊際報酬隨之遞減。評估一項產品的收益，可能需要考慮要素投入位於生產的何階段，再作評論。
七、收益分配原則(Principle of Returns Distribution)：（此為日本不動產鑑定評價基準中所增定）
由勞動、資本、經營及土地四種生產要素組合而產生的收益，到底多少該屬於土地呢？「7-11」便利商店在市中心的銷售點，經營零售事業，地理位置應分配到多少的利益呢？是此項原則的重心。
運用於無形資產估價，某項技術所引申的產品，因此而產生的收益。不能只考慮全部均由產品本身或技術本身而能產生如此的收益，亦應考量銷售、人事、研發、財務單位對收益的協助完成。可能一項產品透過良好的行銷管道，而得到較好的盈餘，銷售單位應分配較高的利益，其次才是產品本身，再由產品面依該技術的貢獻程度（貢獻原則）以推導該技術的價值。
八、貢獻原則(Principle Contribution)
此原則的重點在“部分”對全體收益有如何的貢獻。如一大塊建築用地，面臨三角窗的部分缺了一小塊畸零地，為他人所有；建築開發商往往願意以數倍市價之金額購置。為什麼？因為該畸零地對整體開發有著數倍以上的價值，所以建商願花費更高的價格購買，合併使用而產生更高的效益。勘估該畸零地價值時，不能單獨的思考該土地“單獨使用”的價值，亦應思考該畸零地對整體開發所作的貢獻。
運用於無形資產估價時，若某項產品可能由十種技術的組合而成，則應考量該受鑑價技術對產品的貢獻程度，而作不同考量。若該技術係屬關鍵位置，貢獻程度大，可給予較高的評價，若係平常易於取得的技術，則貢獻程度較低，鑑價的結果可能較低。另由防弊的觀點探討，專利地圖中的某項技術，雖然對Ａ公司並無使用價值，但若取得，可防止Ｂ公司進入特定產業。對Ａ公司而言，該項技術對Ａ公司亦有貢獻，而產生相對的價值。（當然對Ｂ公司可能貢獻程度更大，價值更高）
九、適合原則(principle of Conformity)
不動產需與附近的環境配合，才能產生較佳的收益，以達到投資者的最大效益。在人潮熱絡的地方，不適合蓋住宅別墅（浪費土地，且不安寧，不適合住家），荒郊野外不適蓋辦公大樓（週邊服務性公共設施不足）。此乃不動產之使用，必須與環境保持一定的依賴，補充，協力等關係。若勘估位於荒郊野外的辦公大樓建物價值時（不考慮地價），則由於不適合該環境，可能的價值比市中心的相同構造建物（建造成本相同）價值低數成，甚至數倍之多。此因不能配合所處環境所作的折扣。
運用於無形資產鑑價時，若某一項技術，依目前使用目的僅能適用於檢驗某特定病毒（如SARS）。該檢驗結果須待三十天才有結果，但病毒發病到死亡僅十天的時間，該項技術目前是否能得到較高的評價呢？值得考量。若該項技術能於三小時內檢驗出某特定病毒，即很適合全世界目前的需要。當然評價就會高出許多。
十、競爭原則（Principle of Competition）
一般而言，凡有超額利潤的產業，必會引起競爭，致使價格下降，超額利潤終致消滅。同理，由於稀少性及獨特性。特殊地點的商業用地，亦會引起競爭，致使價格上漲。在經濟不景氣時，土地的供給者之間亦相互競爭，競相降價求售，以致土地價格下降。故競爭原則實為供需原則的前提，有競爭才使供需的價格迅速達到平衡。
無形資產的運用上，某項特殊技術，可能透過競爭，使得價格節節上升。亦可能因為替代性技術的增加，而使該項特殊技術價格下跌，故競爭原則運用的結果，可使該項技術的價格產生變化。
十一、預測原則（Principle of Anticipation）：
價值的產生，係由現在至未來，能帶給權利人總利潤之折現合計值。但通常均依賴過去的經驗所作的判斷。一個良好的估價人員必須有預測未來的能力。捷運系統通車後，對廠站附近商家的利益是增加了，對沿線商家的利益反而減少。人潮擁擠的十米道路拓寛為四十米道路，對沿線商家的利益倒底增加亦或減少呢？均值得估價人員於道路開闢前作適當的預測。
無形資產的技術鑑價，宜有相當專業的估價人員，對該項技術所能產生的收益，收益年限，收益穩定性作深入而完善的預測。這需要考量的層面將更廣，更複雜。連張忠謀先生對台積電未來三年的營收預測都不敢有太大的信心，更何況一般業外人士。唯有靠群體的專業合作，才有機會對技術發展的未來作一較“接近”approach的預測。
以上所言的十一項原則，並非相互獨立的。如最有效使用原則,必須配合內部均衡原則與外部適合原則才能完成。於無形資產估價的運用，可能更為複雜與困難，希賴有志之士的共同努力，方有可成。個人僅用些許的知識，希望能拋磚引玉，將發展已數百年的估價原則作此介紹，深切的期盼，若有機會能再進一步進修，使無形與有形資產的鑑價技術、原則，更適合國內使用。
伍、估價作業程序
依不動產估價技術規則第八條規定程序如下：
一、確定估價基本事項。
二、擬定估價計畫。
三、蒐集資料。
四、確認勘估標的狀態。
五、整理、比較、分析資料。
六、運用估價方法推算勘估標的價格。
七、決定勘估標的價格。
八、製作估價報告書。
茲分述如下
一、確定估價基本事項：
1.勘估標的內容，
如鑑定建物或土地合併使用或土地上有建物時,僅鑑定土地的價值．僅鑑定地上權或估價標的為地役通行權等。於無形資產估價時，宜先確定勘估標的是何種“權利”“ 、技術”、 “人力資源”等不同的項目。
2.價格日期：（表示不動產價格之基準日期）
如鑑定民國85年高雄市苓雅區中正四路某一土地的價格，或估計民國95年該土地的價格，或估計該土地的現值（９１年５月２１日）。即價格日期可能是“估價日期”（指實施估價作業日期）之前、現在、未來的價值。“價格日期”對估價報告書而言係非常重要的項目。不動產的價值，隨市場波動影響很大；如民國82年高雄市郊的農地可能一坪20萬元，現在可能只值5萬元。閱讀估價報告時，宜特別注意價格日期。
於無形資產估價運用上，價格日期的重要性可能更形顯著。一項新技術的價值，在現在可能叫新技術，值10,000萬元；10年後可能一文不值。一項未成熟的技術，可能因不同時點，而有10倍，100倍的差異.閱讀報告時，對價格日期的確認是一項非常重要的工作。
3.價格種類及條件：
於無形資產估價運用上，我們亦必須要分正常價格、限定價格及特定價格三種。尤其限定價格更應將限定條件說明清楚，以使看報告書的人有所依據及判斷。如專利權的價值評估，限定條件是，Ａ公司的研發團隊，該專利權運用於某個科技產品，配合什麼行銷策略，預期全球該產業的每年成長率變少，產業前景如何……等等條件成就下，則該專利權價值多少。為何要作這麼多的假設條件呢？因為將假設條件一一說明能使閱讀估價報告書的人作一合理性的判斷。亦使估價人員作價值推估時，能有所依據。如需要估計某項著作權利價值時，Ａ估價師假設該著作可在全球出版一億本，可持續熱賣十年，每年因該著作權可為該權利人賺二億元台幣。Ｂ估價師假設該著作僅能賣一千萬本，可能僅熱賣一年，其餘每年均僅賣15,000本書，該著作權人可能收益第一年約五千萬元，第二年到第五年每年收益均三百萬元。由Ａ、Ｂ二估價師所作的假設條件，閱讀報告者可根據該著作權的吸引力、經銷商能力、每年可能產生的收益與全球趨勢……等等因素判斷該假設條件成就的可能性，而作相信或拒絕估值的決定。同時，估價師在作估價時，能有所依據，作合理的假設；而非一味配合客戶，徒使假設條件僅為應付委託者，失去估價的本意。
4. 估價目的：
不動產估價的目的，常見有買賣交易參考，公開發行公司依證管會要求，取得，處份資產估價；資產重估，合建分屋（分成，分售）……抵押貸款等不同條件估價。無形資產估價的目的，個人以為可能有下列目的。
(1).買賣交易參考
(2).貸款融資方案
(3).技術交換（授權）參考
(4).資產證明：（併購，公司出售）
(5).決策者參考：（含投資人，公司高層主管，政府機構評估）
(6).公有智慧財產權或私有無形資產的標售底價參考。
(7).其他：如競爭者買下專利權是為了阻止他人進入市場等。
估價目的與無形資產的估值有何關係呢？依照不動產估價界的習慣，若估價目的係抵押貸款使用，通常會較交易參考為目的之估值稍低。為什麼呢？因為抵押貸款可能有一天必須處份該筆資產，而處份該資產最常用的方式就是法院拍賣。法院拍賣的交易模式一般人較不熟悉，且無法如正常買賣一般，進入標的物內勘察．無法對拍賣標的作全面性的了解，即存在部份資訊不透明。資訊取得不完全就有風險，故一般拍賣會較市價稍低。基於上述的考量，抵押貸款為目的之估值，通常較交易參考為目的之估值稍低。
也許，很多人會質疑，銀行放款時，不是會再打折嗎？你只要估出正常的價格就好，估價師不應該越界作放款授信人員的工作。但事實上，銀行行員還是preferred估值稍低的公司．另一方面，估價目的會影響所運用之估價方法及決定價格的金額，亦是估價師不得不注意之處．（有關估價目的與估值的問題，請參考林英彥教授，不動產估價一書）。
二、擬定估價計劃：
1.確定作業步驟
2.預估所需時間
3.預估所需人力
4.預估作業經費
5.擬定作業進度表 此為一般概述性質的程序，於無形資產估價時可作參考。
三、收集資料
不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境災變、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、房地產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、未來發展趨勢及其他必要資料，作為掌握不動產價格水準之基礎。不動產估價師應經常蒐集比較標的相關交易、收益及成本資料，並詳予求證其可靠性。前項資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、土地登記專業代理人、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。
如運用到無形資產估價可改為勘估標的之標示，權利狀況，可能使用用途，法定使用管制等。影響勘估標的之一般因素，產業因素及個別因素。勘估標的相關之交易，收益及成本資料。
四、確認勘估標的狀態
如勘估標的之所有權,他項權利設定狀況,現使用狀況，法定使用限制，有無私權爭執等。於無形資產估價上，須了解勘估標的之權利情形，現使用人，使用狀況，使用限制(如授權範圍)，依不同標的而有不同之了解重點。（如營業秘密重點在保密程度，專利技術重在權利之完整及收益性。）
五、整理、比較、分析資料
不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。將所收集的資料，作系統性，合理性的探討後，選擇適合的資料，運用到估價報告書中。
六、運用估價方法推算勘估標的價格
(於估價方法中說明)
七、決定勘估標的價格
(於估價方法後說明)
八、製作估價報告書
(於估價方法後說明)
陸、估價方法
不動產估價方法大體而言可分為三大方法，即比較法，收益法，成本法三種，其餘由此三大方法再作演繹有：殘餘法、分配法、土地開發分析法、評點法、樓層別效用比率法、補償基準法、標準法．．．等數十種。而根本在於此三種方法，茲分述如下：
一、比較法：
比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為比較價格。
說的較沒有學問一點（白話文）就是菜市場法。隔壁的白菜品質與勘估的白菜看起來差不多，隔壁一斤賣10元，那勘估的白菜要賣多少呢？好一點賣11元、12元，差一點賣8元、9元。有此概念大約差不多了。但不動產的估價比“白菜”稍為複雜。不動產的法令多如牛毛，相鄰的兩塊空地，看起來沒什麼差別，（一般人可能僅看到這一塊地比另一塊地，草長的稍高些而已）但一塊地可能使用分區是商五，另一塊地可能是公園預定地。價格可能相差10倍到100倍不等。所以在“比較”的過程中，要了解比較標的物與勘估標的之差異，再作情況調整。經過一段科學，符合邏輯的運算後，才可得到勘估標的之“比較價格”（非最後的價格）。
由上述的說明可知，運用比較法的重點在探討“比較標的”與勘估標的之差異，並透過較符合邏輯推理的方法去調整，試算。但並非所有已知交易價格的比較案例均可與勘估標的作調整。若無法得知比較案例的交易條件（如付款方式、稅費負擔、交易目的、價格日期）僅知道交易價格，則該比較案例應考慮放棄。若比較案例與勘估標的調整比例過大，不同使用性質，不在同一供需圈內，亦宜放棄。故比較法原理雖然簡單，但運用上卻有許可的限制。
以比較法運用於無形資產估價作業而言。分析如下：
選擇數個與勘估標的情況稍近的比較案例，（不動產估價技術規則規定最好能有三個以上的案例）作一系列的比較，查訪價格形成的因素，並作成比較分析表，針對差異化程度與差異項目作分析，逐項評比對價格的影響程度，並依據差異化程度、項目、類型、法律關係、利益程度作探討，而完成勘估標的價格的修正，進而求出勘估標的之價格。
以上所言雖然簡單，但涉及的因素非常的多，個人以為宜由下列各方面作比較。
1.產業因素：無形資產之運用，所適用的產業為何，該項產業的發展前景、產業的核心優勢，配合的上下游狀況，產業的技術、銷售、人員水準、研發能力．．．等因素。
2.個別因素：勘估標的與比較標的之個別差異如何。如授權的IP係專屬授權或個別授權，權利金的收取模式如何，一次收或分次收，以產品單位收或銷售金額收．．．等因素。
3.一般因素：若勘估標的與比較標的位於不同的經濟體系內，如不同的國家，宜考量法侓層面、經濟面、政治面、行政面等不同經濟體系之影響層面，作一全盤性的探討，再作比較。
上項因素的探討，可參考影響無形資產價格的因素分析部分，唯在作因素比較工作時，可能面臨不同的困難，茲分述如下：
1.比較案例有價格取得的困難：
吾人可由財務報表上或其他公開之資料，了解某公司的整體無形資產價值若干，但對個別無形資產的價格資料，不易取得。
2.價格形成因素分析困難
可能可得知某項無形資產的價格多少，但該價格僅是所有合約內容的整體表現，對合約內容之交易條件，無法由公開資訊中取得，以致無法探究該無形資產“內隱”條件如何，故難以判定該價格所真正代表的意義，因此不同標的間的比較，很難清楚的表達。
3.比較案例多為限定條件下所形成的價格。
甲公司願以1,000萬元買一項專利權，代表甲公司以自己的立場作出發，研究該項無形資產對甲公司的利益貢獻程度（或不利益的減少程度）而定出的價格。但與甲公司相同條件的公司，全世界可能找不到第二家，故該“限定條件”除甲公司以外，可能不再適用其他公司。運用1,000萬當作比較案例作修正，是否妥當，實有待斟酌。有形資產估價希望能引用的比較案例為正常價格，而以限定價格當作比較案例使用時，須作較嚴謹之“情況修正”．若無法修正，該項案例應放棄。個人擔心，若限定價格的案件無法當作比較標的，能找到的可勘用案件可能少之又少，對比較法的運用將是一大考驗。
註：有形資產，如不動產的買賣，各公司所考量的因素雖有不同，但不會因為買賣因素的不同，而造成使用上或價格上的重大歧異；但無形資產的運用，必須附著於特定的“要素”上，（要素如，人員素質、技術能力等），該要素不同，所產生的“效用”差異非常大，價格變化當然更大。如Intel買一塊台北市內湖區的土地，與威盛公司買相同土地的價格，不會差異很大。但一項關鍵技術，對Intel與威盛而言，因公司規模，市場佔有率的差異，所產生的利益（或減少的不利益）可能差距10倍以上，願意出的代價（價格）當然不同。
二、成本法
成本法，指勘估標的於價格日期當時重新取得或重新建造所需成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。
依前項方法所求得之價格為成本價格。
建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之。
重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。
重置成本，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本。
成本法大體而言就是求取研發或外購勘估標的，所需發費多少金額之方法，原理與定義運用於無形資產估價大致相同，但另需考慮之處如下：
1.折舊怎麼計算。土地幾無折舊，建物的折舊雖然使用者使用方法與保持程度有差異，但對整體價格的影響程度較小。但，無形資產的折舊差異化極大。一項無形資產的折舊如商標權可能折舊值為負數（即隨著時間的累積，商標更值錢，故折舊為負值）一項製程技術花了5,000萬研發出來，可能只能使用三年，也可能使用五年，甚至二十年，該如何攤提折舊以計算現值呢？考慮不同無形資產，不同使用年限，而有不同的折舊金額。有待相關產業朋友的研究才能作定論。
2.成本的計算：一個訓練精良的團隊花了六個月時間所作的研發成果。成本應計算該團隊人員的薪資即可，或同時考量該團隊本身的men power呢？團隊的研發成果可能成功，亦可能失敗；失敗經驗所累積的能量,是否亦該加入成功資產的成本內呢？值得考量。
3.不同產業特性的成功機率亦不同，是否亦應個案探討，或僅依勘估標的公司所提供之“成本計價資料”而直接當作該無形資產的成本價呢？
4.成功的技術，市場可能售價是投入成本的數倍或數百倍，失敗的技術雖然仍有重要價值(至少買方不必重蹈覆轍)但有誰要買呢?純由成本法計算的價值，可能是最不具公信力的價值，但卻是最易取得估值的方法。
三、收益法（無形資產界多稱價值法）
收益法，指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為收益價格。折現現金流量分析，指以收益法為基礎，結合財務分析並得配合運用其他估價方法以評估勘估標的之適當價格。
前項折現現金流量分析，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。
本法係估價理論最完整，亦最符合個別性的估價方法，且無形資產的估價運用時，修改的部份亦最少。但，牽涉的問題卻最多，分述如下：
收益法的方式如下：
CFi：第i期的淨收益
ri：第i期的原還利率
i：各期期數
n:總期數
收益法涉及的問題由公式觀之，大抵可分成收益部分、年限、及折現率三部分。
1.淨收益：
勘估有形資產時，一項機器設備一年可產生多少的產品，產生多少淨利，較易於“預測”。但估計一項專利權能產生多少收益呢？如何預測？若係已可生產產品的專利權，可由以前發生多少效益，預測將來可產生多少淨收益。但若屬全新的專利權或全新的技術呢？無歷史已成事實的資料可參考，預測的困難度將更增加。
若某項產品的生產可能涉及三項專利權的配合才完成，僅估計其中一項專利權該如何計算此專利權的收益呢？涉及該專利權的貢獻程度（貢獻原則）利益分配（利益分配原則）
2.年限：
使用年限，用多久計算才合理呢？見仁見智，需要考量該專利權附屬產品的生命週期多久，或該專利權可能引申的產品有多少項目，各項產品的生命週期多久等等。這涉及專利地圖搜查，相關科技背景的人士協助方可完成。
3.折限率：
(1)r的大小考量層面，以不動產而言如下：
A.收益資本化率應依下列方式擇一決定：
收益資本化率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。
B.選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。
(2)由財務學的觀點，方法有：
W.A.C.C.法、APT、CAPM等不同模型。
(3)值得特別注意的是：r只要稍稍變動，則估值的變化差異將會非常大。假設以無限年金的計算方式：
V：價值；A：每年淨收益；r：還原利率，
若以r=2%, A=10 計算時，
但，若r以3%當作適當利率，則，
若r為4%呢，則，
由計算中可得知r=2% 或 r=4% ，利率差2%，但估價的估值相差了一倍，製作報告人對r的預測差了2%，可使勘估標的的價值差了一倍之多，故使用時不得不慎。
四、估價方法結論：
為何要用三種不同的估價方法呢？以不動產估價引用的方法可能數十種，運用不同的方法，產生不同的價格可互相驗證勘估標的價格差異的原因，進而配合不同目的，找出最合理的估算價值。
但三種方法的結論價格不同時怎麼辦，估價是一門科學或藝術呢？或估價為何需要長期經驗的累積呢？在三種估價方法出具的數值不同時，是考驗估價師最好的時機。當一個估價報告出現三種價格時，且三種價格差異很大時，估價師可參考估價技術規則第十五條的規定作修正。
不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額偏高或偏低者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。
柒、估價報告書
不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。
估價報告書，應載明事項如下：
一、委託人。
二、勘估標的之基本資料。
三、價格日期及勘察日期。
四、價格種類。
五、估價條件。
六、估價目的。
七、估價金額。
八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。
九、勘估標的使用現況。
一○、勘估標的法定使用管制或其他管制事項。
一一、價格形成之主要因素分析。
一二、估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。
一三、其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明之情況。
一四、不動產估價師姓名及其證照字號。
前項估價報告書應檢附必要之圖說資料。
個人希望在往後的學習中，能與師長學習，如何規範無形資產估價報告書之格式；可能不同的估價標的有不同的格式（如著作權與專利權的格式不同）此部份當作日後努力目標。
捌、結論：
以上為個人對無形資產特性與了解，所作的個人看法，內容需要修正的地方頗多，個人對無形資產估價的經驗有限，期許自己有拋磚引玉的勇氣，提出個人的見解。希望能有機會參加國外受訓課程，能於更加精進的努力後，再提出更符合台灣，或其他地區的無形資產估價模式。當然，非常誠摯的盼望各位師長能不吝指導。個人希望能在未來幾年內分別就智慧財產的個別項目如商譽、技術、專利權、營業秘密等等不同的領域，作更深入的估價各論研究，希望能收集到一些相關的資訊，以作更進一步的了解，各位師長、同學若有相關的案例，拜託，拜託能提供作為研究使用，謝謝。
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